北京市最“贵”地块入市命运难测

　　70.7亿元，一个总价最高的地块出现在了北京土地拍卖市场。根据市土地整理储备中心发布的挂牌公告，今年以来起拍价最高的丰台区花乡白盆窑村地块入市。业内计算发现，该地块建筑面积大，平均楼面价格处于正常区间。但专家则表示，地块内商品房开发面积占比不大、利润率不算高且投入成本过大风险较高等因素，如果不是资金实力较强的国企接单，可能会面临流拍命运。

　　年末高起拍价地块引关注

　　昨日，市土储中心悄然挂出了一宗重磅地块——北京市丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块（丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造一期二期）二类居住及基础教育用地（配建“限价商品住房”）国有建设用地。据悉，该宗地块位于丰台区花乡白盆窑村，地处南四环西侧与南五环之间，东至规划张新路西红线，南至规划六圈路北红线，西至规划郭公庄路东红线，北至规划五圈南路南红线。

　　根据规划，该地块建筑面积将近42万平方米，其中将配建16.33万平方米的限价房及12.26万平方米的自住型商品房，售价分别为1.7万元/平方米和2.9万元/平方米，北京中原地产首席分析师张大伟计算称，最终开发商可定价部分大约仅13.27万平方米，而且还包括了一定比例的基础教育用地，这部分地块需要承担近22亿元的土地成本，综合计算商品房可售部分楼面价仅起价就至少在2万元/平方米。

　　今年前11月，北京的土地出让金总额已经突破了历史纪录，达到1900亿元，就在房地产市场显现出低迷状态并传导到土地市场后，凭借开年几个月的高成交额以及下半年稳定的成交，今年全年北京经营性地块的溢价率还是保持在了三成以上的状态。

　　市场企稳成交或破80亿元

　　虽然该宗地块位于南四环外，让人初步判断觉得作为住宅还是略偏远了一些，但有房企负责人告诉北京商报记者，这宗地块位置对于房企来说已经算比较合适的了，只是因为体量大、底价高，不少房企，尤其是民营企业在年关之际不会贸然拿出这么多钱来砸到这宗地块上。张大伟透露，目前，该宗地块周边商品房房价约为3.5万元/平方米左右，相较于起始楼面价2万元/平方米来说还是有一定的利润空间的。

　　东亚新华地产销售总监贾玉鹏分析称，一般房企在拿地前会测算土地可能会带来的收益，如果住宅地块收益在20%以上，房企基本上会判断为可以拿的地块，如果企业可以较好地控制成本令收益达到30%，那么该房企就有可能参与竞价，而若一宗地块利润能达到五成左右的话，则会引发大量房企的追捧和争抢。“从目前情况来看，丰台区花乡白盆窑村地块利润应该能达到底线的20%左右。”贾玉鹏称。

　　张大伟则从宏观分析称，整体市场看，信贷政策的松绑使得北京楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场，特别是热点区域的住宅地块，未来前景看好。随着各类救市政策的出现，部分企业可能进入土地市场期待抄底，因此，预测花乡白盆窑村地块最终成交可能突破80亿元。

　　“国字头”竞拍可能性大

　　“虽然花乡白盆窑村地块收益基本能保证，但在年关之时，大量民营房地产企业还是不会轻易去触碰的。”贾玉鹏表达出更多业内人士的观点，对于这个“巨无霸”的成交前景并不非常乐观。

　　提起高价地块，不少人都会对今年北京出让的华嘉胡同地块记忆犹新，对于这宗被捧为“女神”的地块，由于开拍前的“坎坷”命运，地块较苛刻的各种附加条件，业内对最终成交价一边倒地看衰。但不曾想，女神就是女神，现场竞价热度与预测大相径庭，最终出人意料地以74.6亿元的价格成交，溢价率突破了110%。

　　就在业内有观点猜测花乡白盆窑村地块是否会成为第二个“女神”时，贾玉鹏等人却泼了一盆凉水。“除了地块本身位置不够优越，每年12月到次年1月是各家房企年终需要支出大量工程款等费用的时期，加上今年各家整体销售情况都不够理想，因此该地块流拍的可能性还是不小的，即使不流拍应该也不会引发华嘉胡同地块那样的争夺。”贾玉鹏表示。

　　贾玉鹏坦言，在目前的情况下，如果真有房企愿意参与“巨无霸”的竞价，可能也会是“国字头”的企业，它们对于利润的要求不如民企那么高，而且有足够的资金能力。不出意外的话，最终对于该宗地块的竞拍应该会是一场略显平淡的、行业硬背景的大企业间的竞争。