北京房山出让商业用地 地块素质差市场遇冷

北京在时隔近两月后重新向市场投放土地。房山区的一宗商业金融服务用地今日在短暂的竞拍后由土地的一级开发商拿下。

良乡城市建设开发有限公司以4.2亿元的价格竞得房山区拱辰街道FS00-LX07-0097地块B4综合性商业金融服务业用地，折合楼面价约2万元/平方米，地上建筑规模约为21165平方米。

参加该宗地块竞拍的企业还有万科、中骏、K2、龙建。据现场的消息显示，该宗地块仅在2轮后就成交，其中万科进行了一次报价。

房地产行业人士说，这宗地块的位置还不错，主要问题是地块的面积太小。该宗地块东至规划公建混合住宅用地西红线，南至良乡中路北红线，西至规划城隍庙街东红线，北至规划二类居住用地南边线。

根据土地出让文件显示，土地竞得方需要向工商银行房山支行提供1070.2平方米的地上商业用房，超过这一面积的部分以1万元/平方米的价格购买。地块也需要向农业银行房山支行提供600平方米地上商业用房，其中262.8平方米为无偿提供，超过这一部分的地上商业用房以1万元/平方米的价格购买。

此外，该宗地块50%的地上建筑面积需要由竞得人持有并经营20年，20年后如果转让或分割销售，需要征得房山区政府的同意。

亚豪机构市场总监郭毅认为，该宗地块的遇冷主要有三方面的原因，首先是受到区域市场供应饱和的影响。亚豪君岳会数据显示，自2012年起5年间房山区共实现商业地块成交11宗，仅次于丰台区，在各区县之间位列第二。但是丰台区拥有丽泽商务区与总部基地两个新兴的聚集式商务区，因此商业项目“有出路”，但是房山区地处远郊，没有强有力的产业规划支撑，因此商业项目只能开发为商住类产品“曲线救国”。而商住类产品供应的充裕也使得房山区商住价格上升并不明显，近三年商住价格涨幅仅为3%，而同期全北京商住类产品价格涨幅则高达30%。

另外开发商对于商业地块的“冷遇”也与商住市场的未来预期脱不开关系。据传一份关于严格限制商住类项目的政策方案已于8月31日提交，其中将对于各个阶段的商住类项目实施分类调控，而不管最终的政策条款为何，对于未报规、未开工的项目管理将最为严格，出于未来销售预期的考虑，开发商对于商业地块的取得也更加慎重。

郭毅还表示，该宗地块可售面积仅1万余平米，地块规模较小，产品设计上可腾挪的空间有限，对于开发商来说开发难度大、利润低，因此难逃“遇冷”的命运。

郭毅说，从未来土地市场趋势来看，前8个月供应的短缺，使得多数房企均面临“地紧”的现状，因此未来住宅用地仍然将受到较大欢迎，价格下调的可能性较小，但是由于商住类产品调控的预期，未来商业地块尤其是远郊区县的商业地块将持续受到“冷遇”。