北京出租旧写字楼的税收增加了、五星级酒店降价

中国国贸发布了2017年一季报与2016年年报。国贸在北京很有名，是CBD商圈的代表性建筑群。从它的报表可见北京写字楼、公寓、商场出租及五星级酒店市场的景气度。从这几年的年报数据来说，写字楼市场稳中有升，酒店、商场比较差。这公司可以当成债券买，现金流好。

中国国贸发布了2017年一季报与2016年年报。国贸在北京很有名，是CBD商圈的代表性建筑群。从它的报表可见北京写字楼、公寓、商场出租及五星级酒店市场的景气度。从这几年的年报数据来说，写字楼市场稳中有升，酒店、商场比较差。这公司可以当成债券买，现金流好。

2016年，国贸写字楼、公寓的出租率与租金比2015年都有所增长。国贸三期写字楼最明显，租金达到22元每平米/天（2013年为17元每平米/天，年增长率为9%）。

国贸大酒店入住率提高，但租金连续三年减少（16年为1633元每间每夜，2013年为2095元每间每夜，每年减少超过7%）。而国贸商场的租金与出租率都在下滑，其中，出租率是连续2年减少。这与北京百货业整体不景气情形是一样的。见图1。

到了2017年一季度，酒店业的相对淡季，国贸大酒店的租金、出租率同比回升，但没达到2016年全年的水平。由于商场面积扩大，老商场的情况更差了。写字楼、公寓平稳（表面的租金下滑是受营改增影响，租金中减去了物业费）。见图2。

年报还提到：

在政策环境方面，1998 年发布的《北京市施行<中华人民共和国房产税暂行条例>的细则》规定，公司房产不论自用还是出租，均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税，税率为 1.2%。自 2016 年 10 月缴纳 2016年下半年度房产税时起，根据北京市政府的规定，自用房产按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税，税率为 1.2%；出租房产改以租金收入为房产税的计税依据，税率为 12%。该项税收政策的调整，较大幅度地增加了相关企业的税赋，对公司的损益和现金流量产生了很大影响。

这个说的意思是：原来出租房产可以按帐面房产原值的0.7来乘以1.2%，现在得按租金的12%了。显然是大幅提升了。尤其是老房子。

老写字楼，比如我所在的中坤，帐面房产原值是每平米1万多元，0.7后假设是1万吧，1.2%是120元。租金是7元每平米每天左右，一年就是2500多元，12%是300元。增加近2倍。

要想没有增税，租金收益率得在7%以内。比如，买3.6万一平米的写字楼，一年2500元租金，租金收益率约为7%，12%房产税是300元，3.6万*0.7*1.2%也约等于302元。

目前北京新建写字楼的收益率估计普遍没这么高，所以，新建写字楼出租房产的房产税应该是降低了。