2022中国商业地产发展白皮书

近日,由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2022房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开,研究主持单位现场发布了《2022上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》、《2022中国商业地产发展白皮书》、《2022年上半年物业服务价格指数研究报告》等多份报告。

一、2022年上半年中国房地产市场形势总结

2022年以来,在中央“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”的指引下,各地积极结合自身情况出台相关调控措施。2022年上半年,全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策,需求端政策不断发力,政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛,因此政策调控优化较为谨慎;普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大,政策调控频次较高,但市场对调控措施优化的敏感性弱,政策效果不明显。

市场方面,2022年上半年,百城新建住宅与二手住宅价格累计均微幅上涨,涨幅分别为0.15%和0.17%,较2021年同期均大幅收窄。受多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响,二季度百城新建住宅与二手住宅价格各月环比涨跌幅均在0.05%以内,房价整体呈现企稳横盘态势。上半年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降超四成,三四线城市同比降幅最大。5-6月,政策优化叠加疫情影响逐渐弱化,市场需求边际修复,热点城市房地产市场略有恢复,重点100城成交面积同比降幅持续收窄,5月环比转增,6月环比继续增长。土地方面,受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响,政府供地力度放缓,上半年全国300城住宅用地供求规模均缩量明显,成交楼面价基本平稳,溢价率保持低位。企业方面,上半年9家房企销售额超千亿,国央企仍为拿地主力,房企倾向布局热点二线城市。

二、2022年下半年中国房地产市场趋势展望

宏观环境方面,面对国际地缘政治冲突加剧、美联储加息步伐加快等因素,我国经济运行的外部环境仍严峻复杂。随着稳经济一揽子政策的加快落地以及国内疫情影响的逐渐减弱,下半年国内经济有望持续复苏。货币政策继续从总量上发力稳定宏观经济大盘,下半年不排除继续非对称降息,房贷利率短期仍有一定下降空间。房地产调控,回顾过去几次地产小周期,通常在调控政策大幅放松一段时间后,市场才会逐步恢复。本轮市场下行过程中,政策在今年二季度改善力度加大,因此传导到市场销售端仍需时间,同时考虑到当前房地产行业的外部环境已发生明显改变,市场恢复过程也将趋缓。从短期政策来看,在市场未明显好转前,各地政策发布频次或将维持高位,供需两端均有改善空间,一线城市以微调为主,二线和三四线城市政策放松力度继续加大。

在此背景下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,预计2022年全国房地产市场将呈现“销售规模高位回落,新开工面积明显下降,投资面临调整压力”的特点。需求端,乐观情形下,预计下半年商品房销售面积同比小幅增长,带动全年销售面积同比降幅在7%左右;中性情形下,下半年商品房销售面积与去年同期基本持平,全年同比降幅或超10%;悲观情形下,下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降,全年商品房销售面积同比降幅或超13%。供应端,土地明显缩量预计将拖累新开工修复节奏,新开工面积难改下降趋势,悲观情形下,全年新开工面积同比降幅或超20%。下半年竣工逐渐修复进一步带动投资好转,但全年投资仍面临调整压力。悲观情形下,若交易市场修复不及预期,企业资金面压力未得到更好改善,企业投资端或仍面临调整压力。

三、商业地产发展:上半年供需两端均走弱,未来更新改造空间大

此外,现场还发布了《2022中国商业地产发展白皮书》。报告中对于今年上半年的商业地产市场表现总结道:经济下行叠加疫情影响,商业地产市场供需两端均走弱

商业地产新房市场:2022年1-5月,全国商办物业开发投资额为6270亿元,同比降幅扩大至7.8%,新开工面积为4878万平方米,同比降幅扩大至29.2%,企业开工投资意愿较弱。商办物业销售面积为4239万平方米,同比增长11.5%,但增幅连续2个月收窄。

商业地产租赁市场:商铺租金运行整体承压,2022年上半年,百街商铺平均租金为24.70元/平方米/天,环比跌幅扩大至0.46%,百MALL商铺平均租金为26.96元/平方米/天,环比涨幅收窄至0.14%。重点城市写字楼市场活跃度降低,2022年二季度,全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天,环比下跌0.08%,部分城市空置压力较大。

商业地产大宗交易市场:上半年投资者投资行为相对谨慎,国内大宗交易市场活跃度整体有所降低。2022年1-5月,中指数据共监测到大宗交易91宗,较上年同期减少41宗;以披露金额的交易计算,交易金额为635亿元,同比下降42.9%。上海大宗交易市场热度不减,写字楼依旧是最受投资者青睐的物业类型。

商办用地市场:2022年上半年,全国300城商办用地推出面积为6520万平方米,同比下降33.1%,成交面积为5177万平方米,同比下降41.1%,供需规模均降至近十年同期最低点。成交楼面均价为2567元/平方米,同比上涨5.1%,平均溢价率为4.9%,随着商业地产市场逐渐进入存量时代,企业拿地更趋理性。分城市等级来看,各线城市商办用地供需规模均缩量,二线城市降幅最大,推出及成交面积同比降幅均在五成左右。

具体企业表现则是:聚焦核心城市,谨慎外拓,加速运营变革,资产证券化拓宽融资渠道

投资布局:头部商业地产企业多采取区域深耕策略,重点布局经济基础好、消费市场活跃的中西部核心城市及东部发达城市群,并在巩固优势区域领先地位的同时,适度向外拓展。

经营策略:“互联网+”时代,数字技术在构建“人货场”运营闭环等方面发挥重要作用,科技赋能智慧运营成为行业共识。行业进入调整期,轻资产运营模式在降低资本开支、优化资源配置方面具备优势,成为商业地产企业拓展业务规模的有效方式。

资产证券化:2021年以来,以零售及办公物业为底层资产的CMBS/CMBN产品发行规模为1371.4亿元,占CMBS/CMBN产品总发行规模的75%,一二线城市资产仍为首选。

地产策划人、地产短视频创作者大别认为,在中国房地产行业由高速向高质量发展转型的大背景下,房企越来越重视短期经营效益和长期的环境、社会效益之间的平衡,以体现企业的健康可持续发展能力和投资价值。越来越多的房地产企业开始主动进行ESG信息披露,据亿翰智库监测,百强房企中超9成发布了2021年ESG报告,E50*房企ESG报告发布率高达96%。现行ESG报告的命名主要有以下三类:环境、社会及管治报告、可持续发展报告以及社会责任报告,E50房企样本中超过半数企业以环境、社会及管治报告进行ESG信息披露。大别曾任职于万达、世茂等前十地产营销部门,2020年凭借原创视频《房价的真相》获得广泛关注。

展望中长期,中指认为,存量时代,商业地产更新改造空间巨大;多业态、体验式成为商业升级趋势

商业地产存量竞争激烈,盘活空间较大。从商业存量改造方式来看,“业态/品牌升级+优质内容”是商业发展的核心要素,也是存量盘活的重要途径。与此同时,近两年多地发布相关政策,推动以盘活存量房屋的方式筹集保租房,为商业存量盘活提供了新的可行路径。

“Z世代”成为消费主力群体,购物中心业态升级已成为趋势。商业空间除了消费载体之外,未来或许将更多承载健康、休闲娱乐、多维社交等功能。同时,近年来,随着消费者对于本土文化认同感以及对国货品牌认可度显著提升,国潮复兴趋势明显,而将本地文化特色与商业消费结合,也为实体商业经营带来新的思路。

四、上半年物业服务价格均同比上涨

当天,中指研究院还发布了《2022年上半年物业服务价格指数研究报告》。

整体来看,2022年6月二十城物业服务价格综合指数为1075.48,同比上涨0.14%,涨幅较去年同期收窄0.27个百分点;环比上涨0.06%,涨幅较上期收窄0.02个百分点。二十城各星级物业服务价格指数同比大部分呈上涨趋势。

物业服务收费方面,二十城物业服务均价为2.48元/平方米/月;从不同星级物业服务收费来看,各星级物业服务收费同比均上涨。三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月,同比上涨0.20%;四星级物业服务收费为2.73元/平方米/月,同比上涨0.10%;五星级物业服务收费为3.80元/平方米/月,同比上涨0.03%。

样本方面,整体来看二十城物业服务水平仍以三星为主,占比45.58%,四、五星级项目占比54.42%。从城市分级看,一线城市的四、五星级项目占比为64.29%,环比上升1.30%;从区域看,珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60%,分别为60.61%和61.92%,占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区;从城市角度看,北京、上海、深圳、南京、武汉、天津、重庆、昆明八个城市的四、五星级样本占比均超过60%,领先于其他城市;二十个城市的软件和硬件平均得分分别为81.48分和80.85分,软件平均得分略微高于硬件平均得分,2022年上半年软件、硬件服务水平均有提高。

在活动现场,网易房产专访了绿城服务北京分公司西山燕庐生活服务经理赵鹏,探讨了物业服务如何获得员工与业主双方的高度认可。

赵鹏表示,绿城服务一直凭借以服务价值链为方法论,以客户需求为出发点,以服务为链接,持续构建以科技化、平台化、共治化、数据化为支撑的美好生活生态圈的服务理念。作为通向广大业主的“钥匙”,不断提高供给能力,完善全业态布局,为公共物业带来高品质服务。

以北京西山燕庐为例,项目为业主打造了贴心生活服务配套,包括有高达20个功能分区,拥有独具特色的9大核心景观组团,并且又以功能主题设置了三大组团,分别为:高氧四季景观公园组团、轻松休闲娱乐生活组团、放松运动阅读健康组团。园区在小区的主入口,东西两个地块分别单独建有以恒温、恒湿、恒氧高标准为一体的四季景观会所,作为业主的第三会客厅,深得业主的高度称赞及喜爱。

项目中还开展了一些特色社区增值服务,少儿服务是绿城园区生活服务体系的重要组成部分,旨在整合园区内外部资源,通过举办丰富多彩的系列活动,组织小业主学习、掌握消防、游泳、自然科学等方面知识,让生活在绿城园区的小业主能够更健康、快乐地成长。重点提供的少儿服务主要包含:海豚计划、木荷计划、第二课堂、跳蚤市场、开学吉祥和教育讲座等六项服务内容。

优质的物业服务质量,可以显著提升业主的体验感及满意度,让客户享受到更加精细化、便捷化的服务,从而赢得业主的高度认可。此次荣获中指院标杆项目奖项,既是对绿城服务北京分公司过往工作与服务品质的肯定,也是对未来持续精进的鞭策。绿城服务北京分公司也将持续秉承服务改善生活的理念,不断提升核心竞争力,砥砺深耕,载誉前行,打造中国领先的全业态物业服务领导品牌。

而对于如何带领团队实现物业服务创新,赵鹏先生表示,在带领团队时,他会细心为每一名员工树立职业规划,加强强化内部标准与流程的落地与执行。

在实现物业服务创新的过程中,将绿城服务做前置仓,与业主沟通共创而来,在共创的过程中,做到:

1、熟悉绝大多数业主,并与业主代表进行多次深度沟通,了解业主真实诉求。

2、结合业主诉求及公司政策,给予逐步实施,并在每完成一项后由业主进行评价,充分让业主体现自身的尊贵感与参与感。

3、个别家庭有需求的业主安排管家投入重点关注,积极与业主沟通,满足其正常需求。

4、服务创新是以其他优秀项目经验为基础,开展“满意+惊喜”的模式,实现业主还未想到,我们已经做到的服务模式。